(англ. сокр. Frequently Asked Questions – часто задаваемые вопросы, синоним - ЧаВО) FAQ – раздел на сайте, посвященный рассмотрению типовых вопросов пользователей. Если вам что-то непонятно, прежде чем написать на форуме, посмотрите FAQ – возможно, там уже есть ответ.
В более широком смысле FAQ – это подборка советов по той или иной теме, например, что такое ТСЖ, зачем оно нужно и т.д.
С введением в действие нового Жилищного кодекса несколько изменился правовой статус товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но главное изменение -- расширились возможности ТСЖ по решению текущих жилищных проблем.
Что такое ТСЖ?
Товариществом собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного кодекса (ЖК), признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 15 июня 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.
Товарищество собственников жилья создают собственники квартир многоквартирного дома, для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, пользования и распоряжения квартирами и общим имуществом. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.
Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст.136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих.
Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.
В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.
Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избираетсяПредседатель правления ТСЖ — лицо действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссиия(Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельность Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.
Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ или иным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчёта голосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленные для подсчёта голосов на общем собрании собственников.
Возможны следующие варианты (не запрещено использовать и любой другой):
Число голосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира (или нежилое помещение) — тем больше голосов на общем собрании членов. Один собственник нескольких помещений может обладать значительным процентом голосов. Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст. 48, ч.1 ст. 37 ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии его можно принять и для голосования внутри ТСЖ.
Один член — один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, он не получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежит нескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.
Одно помещение (квартира или нежилое) — один голос. При этом не учитывается разница в площадях помещений и количество собственников.
При определении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальную возможность
возникновения сложностей при определении кворума собрания
манипулирования числом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.
несоответствие между размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивная норма — пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов при решении вопроса об установлении размера таких расходов.
Устав ТСЖ – зарегистрированный и утвержденный в установленном законом порядке свод правил, регулирующий основные виды деятельности ТСЖ, определяющий ее цели и задачи, принципы образования и деятельности, структуру, устройство товарищества собственников жилья, отношения с другими лицами и государственными органами, права и обязанности членов собственников жилья.
Таким образом, Устав товарищества собственников жилья, играет правообразующую роль, по сути являющийся единственным учредительным документом для данного для данного вида некоммерческих организаций. Уставом может быть предусмотрен срок, на который создается ТСЖ, в случае отсутствия таких указаний то товарищество создается на неопределенный срок (ст. 135 ЖК РФ).
Устав ТСЖ принимается на общем собрании (ст. 135 ЖК РФ). Положениями ст. 145 ЖК РФ предусмотрено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст. 146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Целью устава товарищества собственников жилья по сути является регулирование отношений связанных с управлением жилым домом и прилегающей к нему территории. При этом, устав ТСЖ не должен противоречить как федеральному законодательству Российской Федерации, так и региональным, областным законным актам.
Основные разделы устава ТСЖ: 1.Общие положения: наименование ТСЖ, его местонахождение, срок деятельности и т.д.; 2.Цели и виды деятельности ТСЖ; 3.Членство в ТСЖ; 4.Средства и имущество ТСЖ; 5.Права и обязанности ТСЖ; 6.Права и обязанности членов ТСЖ; 7.Органы управления и контроля ТСЖ;
В устав ТСЖ могут быть включены также любые другие сведения, не противоречащие законодательству РФ. Действующее законодательство РФ не очень детально регулирует некоторые вопросы, связанные с ТСЖ в связи с чем, было ты не лишним дополнить его теми сведениями, которые товарищество сочтет необходимыми, дабы избежать всяческих злоупотреблений.
К примеру, порядок проведения общего собрания членов ТСЖ урегулирован Жилищным кодексом РФ не очень четко, однако нормы п. 3 ст. 145 ЖК РФ и п. 3 ст. 146 ЖК РФ позволяют членам товарищества самостоятельно определять некоторые вопросы, регламентируя их в уставе. Например, Жилищным кодексом РФ не установлено кем может быть созвано внеочередное собрание участников ТСЖ в связи с чем, данным лицом может быть любой член ТСЖ, что зачастую приводит к диструктивности управления в товариществе. Для того чтобы избежать навязывания своего мнения со стороны каждого члена ТСЖ, предлагается сделать указание в уставе на то, что право созыва и проведения собрания ТСЖ имеет его председатель или член правления.
